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2008年11月份寧波房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-2-20
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一、寧波商品房市場分析
2009-2010年中國古建筑行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā) 2008年9月以來，美國金融市場風(fēng)云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團(tuán)、AIG2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及 美國的華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)可能會(huì)向美2009-2010年中國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及 美國的華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)可能會(huì)向美2009年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年，我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)1、住宅市場成交分析
(1) 11月份住宅市場總體成交
11月份，寧波住宅市場新增住宅產(chǎn)品189164平方米，新增供應(yīng)量環(huán)比上升56％。截止月底，市六區(qū)住宅市場共成交住宅產(chǎn)品969套，成交面積為109966.4平方米，市四區(qū)的住宅產(chǎn)品成交均價(jià)為10509.33元/平方米。11月份住宅成交套數(shù)與上個(gè)月基本持平。
受國家出臺(tái)的系列“利好消息”，暖市效應(yīng)還未完全顯現(xiàn)，市場上除了優(yōu)惠幅度較大的幾個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)尚可之外，整體市場依舊呈現(xiàn)冷淡局面。而11月份宏觀方面的政策如“4萬億經(jīng)濟(jì)方案”、“銀行開始執(zhí)行7折利率”、“央行108個(gè)百分點(diǎn)的降息”等眾多力度較大的政策出臺(tái)，雖然相對(duì)的提升了樓市信心度，但從刺激購買力這一點(diǎn)來看，還未充分體現(xiàn)。受金融危機(jī)的影響，人們收入預(yù)期降低及對(duì)樓市后期發(fā)展的不明朗，因此無論是首次置業(yè)、改善置業(yè)還是投資置業(yè)，都不急于出手，處于濃厚的觀望狀態(tài)。
（2）11月份住宅市場供銷分析
2008年11月，寧波市四區(qū)商品住宅新增住宅產(chǎn)品面積為17.22萬平方米，環(huán)比上升61％。
2008年11月，寧波市四區(qū)商品住宅銷售面積7.08萬平方米，環(huán)比下降10.4％。
截止11月月底，市四區(qū)商品住宅存量為167.24萬平方米，因此2008年11月，寧波市四區(qū)商品住宅市場依舊供大于求。
2008年11月，市五區(qū)（北侖區(qū)未計(jì)入）新開樓盤為雅戈?duì)枴ゅ\繡東城與中�！び撼鞘兰�；新增5個(gè)已開樓盤加推房源，分別為合生國際城、銀億·上上城、恒元·英倫水岸、BOBO城2期以及天水家園金領(lǐng)公寓，合計(jì)新增房源數(shù)為1533套。從新開樓盤的銷售情況來看，短期內(nèi)備案還處于滯后狀態(tài)，因此從各個(gè)樓盤的售樓處反饋中得知，錦繡東城銷售情況最佳，推出的648套房源目前已認(rèn)購近90％，銀億上上城的銷售也較為穩(wěn)定；合生國際城因?yàn)榇舜伍_盤的房源價(jià)格調(diào)整得較為接近客戶心理預(yù)期，因此也得到了部分鎮(zhèn)海及寧波市區(qū)客戶的認(rèn)可。其它新推樓盤短期內(nèi)銷售成績還未完全體現(xiàn)。
（3）11月份住宅市場各個(gè)區(qū)域成交
從2008年11月份寧波市各個(gè)區(qū)域住宅產(chǎn)品成交套數(shù)來看，鄞州區(qū)依然是本月住宅產(chǎn)品成交的主要區(qū)域，其次為北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域，江東區(qū)與江北區(qū)成交量基本持平，其它區(qū)域成交均無太大的起色。
與10月份相比，本月海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)及東錢湖區(qū)等五個(gè)區(qū)域的成交量都有不同程度的上升，而江北北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)等成交套數(shù)有所下降。
鄞州區(qū)本月成交住宅產(chǎn)品578套，成交面積為51668.94平方米，區(qū)域成交均價(jià)為10139元/平方米。
其中銷售較好的樓盤主要集中在鄞州中心區(qū)，該區(qū)域成交較好的樓盤為榮安和院，成交103套，銷售量遙遙領(lǐng)先。其次為金色水岸成交30套，迪賽明天廣場及盛世天城二期單身公寓分別成交13套和15套。中心區(qū)其它樓盤成交均為個(gè)位數(shù)。下應(yīng)片區(qū)成交181套，銀億上上城為成交的主要樓盤，共成交108套，該樓盤自開盤以來銷售一直處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。南部商務(wù)區(qū)的都市麗灣本月成交53套，整體銷售已接近80％。城西片區(qū)本月共成交36套，成交的樓盤基本為以前認(rèn)購客戶，且從成交的均價(jià)來看，已經(jīng)有小幅度的下調(diào)。
鎮(zhèn)海區(qū)本月成交住宅產(chǎn)品97套，成交面積為12192.21平方米，成交均價(jià)為5807元/平方米。 成交的樓盤主要為風(fēng)景九園、合生國際城等。
江東區(qū)本月成交住宅產(chǎn)品38套，成交面積為2595.56平方米，成交均價(jià)為14204元/平方米，成交的樓盤主要為玫瑰花園。
江北區(qū)本月成交住宅產(chǎn)品44套，成交面積為6453.49平方米，成交均價(jià)為13178元/平方米。成交的樓盤為陽光清晨花苑一期的部分房源集中備案以及本月新開盤的金領(lǐng)公寓。
江北北區(qū)本月成交住宅產(chǎn)品14套，成交面積為1153.42平方米，成交均價(jià)為5668元/平方米。
海曙區(qū)、高新區(qū)本月成交的樓盤均為以往認(rèn)購客戶的集中備案。
東錢湖區(qū)域本月成交住宅產(chǎn)品23套，成交面積為6511.26平方米，成交均價(jià)為8311元/平方米。該區(qū)域在東湖觀邸六期凱旋宮的低總價(jià)的促動(dòng)下，簽約較快；另外如錢湖比華利小高層公寓的備案也較為集中。英倫水岸二期經(jīng)過本月的認(rèn)購后，下個(gè)月的備案量應(yīng)該能體現(xiàn)。
1、住宅市場月度展望
12月份，寧波住宅市場預(yù)計(jì)有6個(gè)樓盤入市，物業(yè)形態(tài)涵蓋了小高層、高層等住宅，還有部分寫字樓及單身公寓。從供應(yīng)的戶型來看，主要以小戶和大戶兩種為主。隨著年底的到來，眾多受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊的購房者正面臨著財(cái)富縮水的經(jīng)濟(jì)壓力，而近兩個(gè)月的市場現(xiàn)象比如開發(fā)商通過調(diào)價(jià)來刺激購房者下單這樣的舉措，短期內(nèi)產(chǎn)生了一定的效果，但是從長遠(yuǎn)來看，市場是明是暗還不明朗。
2、寫字樓市場成交分析
根據(jù)寧波房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，11月份寧波市四區(qū)寫字樓市場共成交辦公產(chǎn)品63套，成交面積為13626.54平方米，成交均價(jià)為8781元/平方米。與10月份（10月份寧波市寫字樓成交量為5597.77平方米）相比，11月份寧波寫字樓市場成交量環(huán)比上升59％。
從成交面積來看，本月寧波寫字樓市場成交前三位的樓盤是：
北岸財(cái)富中心成交了8套，成交面積為3427.76平方米，成交均價(jià)為10410元/平方米；
名匯東方成交了17套，成交面積為3233.99平方米，成交均價(jià)為7782元/平方米；
創(chuàng)新128成交了3套，成交面積為2597.12平方米，成交均價(jià)為5668元/平方米。
3、商業(yè)市場分析
(1) 11月份商業(yè)市場成交概況
2008年11月，寧波市六區(qū)共成交商鋪77套，成交商鋪面積8883.03平方米，合計(jì)成交均價(jià)為10368元/平方米。成交的商鋪基本為住宅小區(qū)商鋪產(chǎn)品。
(2) 10月份商業(yè)市場區(qū)域成交
本月商鋪成交的前三個(gè)區(qū)域是鄞州區(qū)、北侖區(qū)及鎮(zhèn)海區(qū)，鄞州區(qū)依然是寧波區(qū)域商鋪成交的主力區(qū)域。在老三區(qū)里，江東區(qū)是商鋪成交的集中區(qū)域。
鄞州區(qū)本月成交商鋪48套，成交商鋪面積5204.58平方米，成交均價(jià)為12122.92元/平方米。
在商業(yè)項(xiàng)目中，鄞南商業(yè)廣場成交最多為6套，成交了905.64平方米，其商鋪的成交均價(jià)在6464元/平方米。聯(lián)盛商業(yè)廣場本月成交5套商鋪，成交的戶型基本為100平方米以下的小面積，成交均價(jià)為23323元/平方米。聯(lián)盛目前的銷售率達(dá)41％，從備案數(shù)據(jù)來看，2樓去化速度較快，目前剩余的商鋪都位于1樓以及3樓。萬達(dá)48克拉本月成交2套商鋪，成交均價(jià)在34977元/平方米，該項(xiàng)目目前共備案4套商鋪，還剩下11間，銷售率為27％。
在住宅商鋪中，下應(yīng)片區(qū)成交面積最多，共1875.83平方米，成交的商鋪僅1個(gè)住宅項(xiàng)目為世紀(jì)花園一期，共成交了19套；鄞州中心區(qū)成交面積僅次下應(yīng)片區(qū)，成交1363.82平方米，成交的商鋪為城市花園、都市森林、國際公館等，其中以都市森林成交均價(jià)最高，達(dá)33343元/平方米。城西片區(qū)與南部商務(wù)區(qū)成交面積不多，但從成交均價(jià)來看，其中像西城十二庭院成交的1套商鋪均價(jià)達(dá)15344元/平方米，陽光麗園成交的商鋪均價(jià)達(dá)12726元/平方米，這些均價(jià)已經(jīng)接近了中心區(qū)的商鋪價(jià)格，似乎可見，城西片區(qū)的商鋪價(jià)值已經(jīng)逐漸開始透析出來。
江東區(qū)成交商鋪5套，成交面積為368.39平方米，成交均價(jià)為11901.24元/平方米。成交的樓盤主要為BOBO城一期以及寧波國際汽車城的商鋪。BOBO城一期商鋪成交2套，面積在50平米左右，成交均價(jià)為15835元/平方米；寧波國際汽車城成交商鋪3套，面積范圍在40－120平米之間，成交均價(jià)達(dá)11000元/平方米左右。
(3) 11月份商業(yè)市場成交總結(jié)
本月寧波市場商鋪的供應(yīng)與去化主要還是集中在住宅項(xiàng)目的商鋪，成交的區(qū)域集中在鄞州中心區(qū)與下應(yīng)片區(qū)。
在目前住宅、寫字樓市場大勢不好的情況下，對(duì)于商業(yè)市場銷售影響并不大，商鋪產(chǎn)品的去化的狀況只跟商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值有關(guān)。去化的商鋪產(chǎn)品都是本身具有很高商業(yè)價(jià)值的項(xiàng)目，因此具有較高商業(yè)價(jià)值的項(xiàng)目將不會(huì)收市場大勢影響。
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